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邹延欣的博客

邹延欣的书斋名为“紫烟楼”

 
 
 

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关于我

生在广东,长在山冲。 家贫如洗,但是中农。 本科毕业,投笔从戎。 老记八年,图文进宫。 廿载输记,高级正公。 官山有虎,猴亦称雄。 本职亏本,副业兴隆。 百般爱好,无一精通。 诗词书画,兴趣犹浓。 摄影文艺,情有独钟。 电视专访,两度推崇。 退休伊始,返老还童。 神闲气定,目明耳聪。 周游世界,天马行空。 走南闯北,游西逛东。 天伦之乐,乐在美中。 日夜指示,老当网虫。 双料名博,岂敢冒充?

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[原创] 美国人的“安乐窝”-----《我看美国》(28)  

2009-12-27 20:55:58|  分类: 我看美国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(28) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

                                             住房后院  阳台

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

                                                   住房 正门

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

                               普通公寓          ----- 摄于2008年8月30日

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

             俄亥俄州首府哥伦布 住房(1)     ----- 摄于2008年8月30日

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

       俄亥俄州首府哥伦布 住房(2)           ----- 摄于2008年8月30日

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

             马里兰州 蒙郡 德国镇  住家门口              ----- 摄于2009年1月

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

                                           厨房      简易饭桌

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

                                                    住房 正门

 

[原创]  美国人的“安乐窝”-----美国见闻(二十五) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客 

                                               住房 后院 阳台                                  

                                      

                                      [原创]         美国人的“安乐窝”

                                                                ----- 《我看美国》(28)

 

                                                                                邹延欣

 

曾经有人从理论上说过,如果上世纪九十年代初日本地产泡沫最大的时候把东京卖掉,就可以买下整个美国的国土。这一说法貌似夸张,实有根据。相对于世界上人口密度最大的弹丸之地日本来说,美国地广人稀,地皮充裕,地价低廉。因此可以肯定的是,美国人的整体住房价格并不算高。例如,2004年全美自有住房(独立别墅)率达70%,平均价中位数为18.5万美元。如此看来,人年均收入达4万美元的美国房价,比人年均收入只有2000美元的中国房价便宜得多。何故如此?国情异也。个中原因,错综复杂,本人在此难于赘述。

美国人(包括外国留学生和新移民)在住房问题上经历的总体模式是-----先租房,后买房。由于美国人就业选择余地大,工作单位变动多,平均四年就搬一次家,因此很多人除了先租后买外,还要卖旧买新,变来换去,四海为家。买房似乎只是很多人的权宜之举,并非“百年大计”的长久之为。但不管怎么挪窝,美国人终究是买得起房子的,主要原因有三:一是房价不贵,家庭财力负担得起;二是买房比租房合算,可享受诸多优惠政策;三是有抵押贷款作为最大财源保证,使买房之举切实可行。

本文说的美国人住房,主要不是指象中国式的一房一厅、两房一厅、三房一厅等单元套房。美国住房实际上有不同叫法,大体上可分为三大类型:

一是独立房(HOUSE),华人称为别墅,单体别墅。单门独户,有花园,有后院,有车库,四周草坪环绕,多为三层(含地下层),通常有8个房间,4间卧室,3个卫生间,另有客厅、饭厅、餐厅、厨房、工作间(书房+电脑室)。独立别墅总面积300平方米以上,美国70%左右的人居住独立别墅。

二是排房(TOWN-HOUSE),华人称为联体别墅。多为三层楼房,一般联体楼房居住3—6户,各户有独立门进出,有草地,有后院,有阳台,有车库等,但房间、卧室、卫生间的数量少于独立别墅,车库、花园、草地面积以及房屋总面积小于独立别墅,其余房屋内部结构布局等与独立别墅大同小异。联体别墅总面积200---300平方米,美国10%左右的人居住联体别墅。

三是公寓(APARTMENT)。可分为高层公寓和低层公寓。美国的公寓套房相当于华人的单元套房,分为一居室、二居室、三居室,内有小客厅,有卫生间,但一般无饭厅、餐厅。门外有公共走廊、通道、楼梯,楼下建筑物外有公共停车场,公共草坪、公共垃圾房(桶)。公寓的总面积大小不等,多为30---50、80---100平方米。流动者和单身者多租住低层公寓,穷人多租住高层公寓。总计美国10%左右的人租住公寓套房。

还有一种叫“活动板房”,外观为长条形平房,可用专用汽车拉运移动,移到哪里,家就在那里。在美国实际上居住活动板房的人少之又少,偶尔可见。

在美国,买房用不着去“梦想”,因为抵押贷款可达80%,贷款利息低,按揭期长达二、三十年。普通美国人在住房上的支出消费,一般只占总收入的四分之一,压力不大,能吃得消。那怕在世界第一大都市纽约,一个巴士司机十年的收入就可买到200----300平方米的独立别墅。按照美国人口普查局公布的统计数据显示,2007年美国家庭总数为一亿零一千六百多万户,家庭年收入(税前)的中间值(指一半家庭收入在其上,另一半家庭收入在其下)为50233美元,这也是美国工薪阶层的中等收入水平。这一中产群体如果购买房价40—50万美元的房子,财力上轻而易举,何况还有长达20年或30年按揭贷款期。就算低收入的穷人,买房也不是大不了的事情。据统计,符合美国“国标”贫困线的穷人家庭(一口之家年收入10400美元以下,两口之家14000美元以下,三口之家17600美元以下,四口之家20200美元以下,此后每增加一人提高3600美元),占全国家庭总数12.3 %,穷人人口占全国总人口11%。这一贫困群体如果购买房价20---30万美元的房子,虽然自身财力有限,但可享受到政府许多令中产阶级以上无法享受到的特殊优惠政策,最终不仅房子买得起,甚至还可住上40---50万美元的新房,让中等收入以上的人士感到“愤愤然”,心理很不平衡。这种貌似不公的颠倒现象,在美国成了顺理成章的家常便饭。

美国的房价,各州、郡、县、市不尽相同。由于各地经济实力和消费能力不同,房价差异很大,那怕同处一个居民小区,房价也有差距。在经济最发达、人口最密集的大都市,例如纽约、洛杉矶、,芝加哥、波士顿等大城市和首都华盛顿,房价要比一般州、县地区高出几倍甚至十几倍。例如我女儿原来工作和生活在俄亥俄州哥伦布,早几年只花二十几万美元就买到了一幢面积300多平方米的独立别墅(详见自拍照片),后来搬家到首都华盛顿郊区后,花去六十多万美元买到的房子,各种条件明显不及俄州的房子。在美国,人们喜欢到具有乡野风光的城市郊区买房子居住,尽管住家距离工作单位几十英里,上班开车走高速公路要个把小时车程也乐此不疲,因为郊区房价相对比市区便宜。在首都华盛顿特区与马里兰州交界附近乡野郊区山沟树丛里,我不时可以看到房价数百万美元的大别墅,当然,那里有很大的娱乐场和游泳池;当然,那是少数富豪才能买得起的不可侵犯的私人领地。

尽管美国人把买房看成是一种稳定的投资手段,宁可投资买房,也不愿意存款,但很少有买第二、第三套住房来保值升值的,更少有靠“炒楼”发家致富的,因为美国有法定的很高的物业税(房地产税,不动产税),如果一般人家同时拥有几套住房,那如同许多中国人买车那样,买得起,“养不起”。另外一个“怪”现象是,美国人对贷款按揭买房的还贷毫不着急,不是想方设法尽快还清贷款,而是把正常生活消费剩余的资金用在不停的买房换房,买车换车,装修房子,翻新住宅,更新家私,更换家电。我想,如果美国人也同中国人一样方法过日子,他们中很多人不用几年就可还清贷款了,何来遥遥二、三十年“负债”?

可以说,美国木屋,全民普及。美国的住房,无论是哪种类型、哪种规格的房屋,几乎全是木质结构。为什么?一是因为美国盛产木材,木材资源丰富;二是木质精良,带有自然属性,无环境污染,抗震性能好;三是木屋冬暖夏凉,通风透气,抗潮保湿;四是乃审美取向所至,木屋淳朴典雅,与自然亲和,文化气息浓厚。但木屋的最大弊端是易燃易烧,火灾隐患大,事故多。正是基于这一考虑,美国对木屋建筑有严格的防火安全规定,屋内安装了报警装置,天花板上布满了淋喷水灭火装置,屋门外路边多处安装了消防栓,确保木屋防火安全。

我们不能把木质结构的美国木屋与国内“豆腐渣”工程联系起来。平心而论,木屋的坚固性、安全性和可靠程度,总是比不上中国式的砖瓦房和“干打垒”,更无法与钢筋混凝土相比。但话又说回来,木屋自有木屋的优势,起码造价低。从内部结构上看,木屋的建筑体骨架,实际上就是一个木头笼子,垂直与水平均用实木方条,外墙用长条形木板(现多改用木纹水泥板),内墙用纸面石膏板(或部分护壁板),当中用隔热的玻璃纤维。由于当今建筑材料规范化,材料型号多样,尺寸规格统一,建筑工人盖房子,犹如小孩“砌积木”,只要按照设计图纸把材料“对号入座”就行了,就连门窗也是“总成”产品,把它套上去就OK。当然凡事说起来好办,办起来就不好说。盖房子没有那么简单,真正要把木屋建好,还得讲究选材,还得靠精良的木质和精湛的工艺。美国统一规定了住房建筑质量标准,业主不用担心房子建筑偷工减料。

至于美国人住房内部的空间布局、立体装饰、家物摆设等,正所谓萝卜白菜,各有所爱。我应邀去过好几户华人和美国人住家,也几次“凑热闹”上门参观过中介机构介绍的一、二手楼盘,给我总的印象是,美国人的“安乐窝”带有很大的同一性,比较雷同化。例如,室内全部铺地毯(除卫生间和厨房地板外),主客人进门脱鞋是最起码的常识;在宽敞的客厅里摆放着背投式大屏幕彩电,墙边设有一个象征性的传统壁炉,里面架放着几根假木柴;在开放式厨房里有大面积的操作台和炉灶、食物柜,摆放着大功率、大容量的双门大冰箱,双层电烤箱、微波炉、洗碗机、消毒柜等;在装饰豪华的餐厅里摆放着高档餐桌、坐椅,悬吊着典雅的欧式吊灯;落地玻璃推门外有个落地式大阳台,摆放着几张沙滩椅,竖立着一把太阳伞,阳台围栏上吊挂着几个小盆景,阳台边上安放着烧烤炉具,便于明火烹调煎炒(华人居多);偌大的地下室另有一番天地,除了水电空调总机房外,还有健身房、放影室等;地面车库门外自家通道旁竖立着一个小小篮球架,精心布置的前庭后院小园景,鲜花绽放,绿草如毯…….这些都是美国人住房内外最常见到的住宅“景观”。

过去的一年,我在美国经常开车行驶在外,在国道、州道公路两旁,可见幢幢别墅依山形而建,排排楼房顺地势而筑,掩映在绿树丛中。在较大的社区和居民住宅区,成片成行的独立房和联体排房,错落有致,外形有别,风格各异。我经常早晚漫步在小区人行道上,但见许多人家(尤其是美国人)前庭后院,花团锦簇,园景迷人,好一派令人陶醉的居住空间。

 

                                                    紫烟楼楼主    2009年12月27日 于广州

 

 

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