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邹延欣的博客

邹延欣的书斋名为“紫烟楼”

 
 
 

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关于我

生在广东,长在山冲。 家贫如洗,但是中农。 本科毕业,投笔从戎。 老记八年,图文进宫。 廿载输记,高级正公。 官山有虎,猴亦称雄。 本职亏本,副业兴隆。 百般爱好,无一精通。 诗词书画,兴趣犹浓。 摄影文艺,情有独钟。 电视专访,两度推崇。 退休伊始,返老还童。 神闲气定,目明耳聪。 周游世界,天马行空。 走南闯北,游西逛东。 天伦之乐,乐在美中。 日夜指示,老当网虫。 双料名博,岂敢冒充?

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【重游美国】(22)《“三管齐下”见文明》(组图)  

2011-07-14 02:52:44|  分类: 重游美国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【原创】   

                   “三管齐下”见文明

                                 -----美国小区面面观(管理)

                                       《重游美国》(22)

 

【重游美国】(22)《“三管齐下”见文明》(组图) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

我们小区的“名片”

【重游美国】(22)《“三管齐下”见文明》(组图) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

我们的“安乐窝”

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我们家后院私家草坪

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我们家的阳台

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【重游美国】(22)《“三管齐下”见文明》(组图) - 紫烟楼楼主 - 邹延欣的博客

 

   住房和绿化,无疑是美国小区里最亮丽的风景线。在我看来,美国小区简直就是一个社会小球,真不知道应该站在什么角度和高度去观察它,认识它。事实上,我的视线所及、听力所至,无不涉及到这个社会小球的星星点点,方方面面。但我无法(也没有必要)把它区说得面面俱到,本文作为《美国小区面面观》的末篇,最后从整体管理的角度(谈不上高度)综合记述小区的点和面。

  小区是国家最基层的行政区划,是社会最基层的细胞地域。但在美国的州、郡、县、市政府行政机构中,并没有设立什么“物管委”、 “物管局”之类物业管理的行政管理部门,物业管理均由行业协会承担。基层管理主要是靠民主治理,而民主治理的核心就在于自治。因此,美国小区都拥有高度的管理自主权,主要靠“业主委员会”(有的叫“业主协会”,本文简称“业主委”。以下同)负责宏观管控。小区里的许多事情,用不着惊动地方政府,政府无需越俎代庖,业主不致于动辄向政府投诉,政府也不用什么作为。

  本文标题中的“三管”,是指:“业主委员会”自治管理;业主自主管理;物业管理公司专职管理。

  按照美国《区分所有物业产权法》规定,小区“业主委”是一个拥有法人代表的基层自治机构,是一个经政府部门注册备案的非盈利性民间社团组织,对外享有一定的经营权和决策权。法律还规定成立“业主委”的时限,建房单位必须在新开发房屋卖到占75%之后60天内,把小区物业控制权直接转移给全体业主,然后召开第一次全体业主大会,依法选举产生“业主委”。“业主委”一般由正、副主席和财务、设备维修、秘书等几个人组成。如果说家庭是社会的细胞,那么“业主委”主席就是美国最基层的比芝麻还要小的“细胞官”。他要带领“领导班子”成员对小区治理全面负责,要对小区管理重大事项为业主大会决策提供依据,还要当业主的维权代言人。当然,“业主委”本身并不是管理企业,不是“干活”的机构。小区真正的整体管理者,是“业主委”聘请的物业管理公司。物管公司接盘后把日常具体管理业务细化,再分别发包给绿化、清洁、保安、水、电、煤气、空调、家电设备维修等专业公司承担,各公司均实行规范化管理。在美国,上述各类专业服务公司,技术与业务早已成熟,管理模式、制度、程序几乎是统一的。但未必管理水平和服务质量都千篇一律。因此,在激烈的专业服务市场竞争中,小区“业主委”完全有权通过委托投标公司招标,货比三家,“择优录取”。

  小区内公共绿地的护理,由外请的绿化公司负全责。我常看到园艺工开着大型割草机到公共草坪上割草,他们时而在补种个别路段两旁因车辆不慎停压毁坏的草木,还在补种的草皮上面放置石头或反光杆,提示人们开车小心保护绿地。此外,涉及业主私家和公共设施“金木水火土”的保养维修车,常在小区马路上穿行或停放。我在这个小区,从来没有看见过一个保安警员、一辆马路清洁扫路车,看到的只有邮递员、园林工、、清洁工、垃圾车工、修理工、建筑工。看得出,小区方方面面的管理,各负其责,措施到位,显得有章有法,有头有序。

  小区里各家各户都有自己的邮箱,独立别墅住户的邮箱也是独立的,置放在自家门口马路边;连体别墅和公寓的住户邮箱则是连体的(但各户有加锁独立“抽屉”),置放在小区公共车位附近。邮政车每天都会上门派送和收发邮件。但邮政车不是物管公司雇请来的,而是政府邮局派出的。美国的邮局不属于企事业服务单位,但小区内各户门口马路边上的邮箱,则纳入小区公共设施管理。邮递员每天上午(除法定节假日、逢周六下午及周日全天休息之外)都会驾车把邮件分送进各户的邮箱里。派送邮件时,邮递员几乎与邮箱擦身而过,车未停稳,边走便送,驾轻就熟。如果业主有邮件要寄出,可把寄出邮件放进自家的邮箱,但要记住把邮筒身上角尺状的红色标识牌扳成90度角向上,这样邮递员在分送邮件时老远就能看到标识,就会先取寄件,后放收件。我发现邮筒每天都几乎塞得满满的,大都是家居日常生活所需的各类广告、传单、公函、通知、贺卡、请柬、各类账单、免费书报杂志等,其中还有社区内外一些超市每周为促销的折价特价商品及价格广告,这类广告还有使用价值。邮箱里真正意义上的信件很少。因此户主每天从邮箱里取出的大都是废纸一堆,漫不经心,一目十行,其中十有八九都是眼光一扫就扔进垃圾桶。我想,要是给国内城市里的“拾荒者”就不得了啦,一斤废纸可卖得几毛钱,如果连同各住户摆在路边的可回收垃圾桶里的大量包装箱盒纸皮收检起来一起卖,肯定没几天就可成为“万元户”。

  话说回来,小区内不仅物管公司和专业服务公司要遵章守法讲文明,全体业主自主管理也要讲文明,要做到N个“不”:例如:车辆行驶不抢道、不越线,不横冲直撞,不乱停乱放,泊车不压线;行人不走机动车道,不横穿马路,;大人小孩不图方便走草地,不损害、毁坏公共绿地和公共设施;司机不酒后开车,行车时不让12岁以下小孩坐成年人座位。未满21周岁的年轻人不买烟、不吸烟。不买酒、不喝酒;自家门前花园不杂乱无章,不影响整体景观;前庭后院不黄土外露,花园草坪不杂草丛生;未经主人许可,不乱串门,不进入别人私家花园草坪;住宅阳台和外露空间不晾晒任何衣物;自家垃圾桶不逾乱摆乱放;公共场所不吸烟,不大声喧哗;家里电视、音响、歌舞噪音不超标,不干扰左邻右舍;住房外墙立面不随意装饰,房前及两侧不种瓜种菜,不碍观瞻;父母不暴力打骂和惩罚孩子;夫妻闹矛盾不大吵大闹,不搞性虐待……凡此种种,不一而足。当然,上述种种行为中,有的已经超出了居民文明礼貌、社会道德的范畴,可归属到公民严格遵规守法的行为规范。

  美国小区业主的“自主管理”概念,不仅包含了“各人自扫门前雪”,还包含了“兼管他人瓦上霜”。美国人喜欢举报,只要看到有蛛丝马迹影响治安、防火的安全隐患,或怀疑有违法违规的不轨行为,就会近乎本能地及时向警方、政府部门和管理部门举报。我认为这是一种很及时、很有效的群众监督行为。记得我前两年从广州带来了十几米长的浅绿色玻璃胶纸,花了3天时间把女儿的别墅正面朝西的几个窗户,从内部镶贴上,终于解决了“西晒”大难题。殊知完工后没隔几天,收到小区物管部门的一纸通知,说是接到邻居举报,要我们30天内撕掉。理由无非是影响左邻右舍住房外立面色彩协调,有碍整体观瞻。我们随即向对方申述,解释我们是在窗户内面镶贴,有如挂窗帘布,有何不可?但申辩无效,最终只得全部撕掉。

  如上所述,我觉得对小区实行业主、“业主委”、物管公司“三管齐下” 的管理结构很合理,很科学。这三个层次,层层负责,互相制约。谁都不易越权,谁都不会失责。大家都有法可依,有章可循。我认为小区居民高度的精神文明和良好的道德风尚,多少源自于上述“三管”,当然,更主要的还在于整个国度处于依法治国的大气候和法治社会的大环境。有道是:国家国家,有国有家。家庭是社会的小细胞,小区是国家的最基层。小区文明,只是国家文明和社会进步的小小缩影。正是:管中窥豹,略见一斑。

                                        

                             紫烟楼楼主     2011年7月14日于美国首都华盛顿

 

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《美国小区面面观》图文,全部完 。

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